articol publicat in revista Money Express (nr. 139)
de Gilda Popa
În culisele pieţei imobiliare a început să circule o informație care va stârni, fără îndoială, vâlvă: Petrom, cea mai mare companie de pe piața românească, e în negocieri pentru vânzarea sediului din Străuleşti – o construcţie în care angajaţii nici n‑au apucat încă să se mute.
"Știați că Petrom City e de vânzare?“, întreabă cu voce scăzută, în timpul unei discuții cu MONEY EXPRESS, un broker imobiliar. „Ar putea fi tranzacția anului: în piață se vorbește de o ofertă de 100 de milioane de euro“, comentează el, solicitând, în același timp, să nu‑i fie divulgat numele. Brokerul se referă la așa‑numitul Petrom City, un complex de birouri a cărui construcție – începută în 2008 la Străulești, pe un amplasament de 44.000 mp – ar trebui finalizată, potrivit termenului oficial, în august 2010. Negocierile cu un potențial cumpărător sunt într‑o fază avansată, explică brokerul amintit.
„Oferta a fost plasată, din câte știu“ – detaliază un alt consultant de la o mare agenție de real estate – „încă de anul trecut pe piața internațională“. De‑atunci ar fi avut deja loc mai multe runde de tratative cu diverși investitori.
Cum comentează însă Petrom informațiile care au început deja să circule pe piața imobiliară? Printr‑un ușor de anticipat „no comment“: Dan Pazara, Corporate Affairs Manager al companiei petroliere, a spus pentru MONEY EXPRESS că nici nu confirmă, nici nu infirmă zvonurile despre vânzarea Petrom City. Răspunsul e previzibil, de altfel: companiile comentează arareori pe marginea unor negocieri în derulare – faptul în sine de a da informații înainte ca o tranzacție să fie finalizată ar putea influența, cred negociatorii, tratativele.
continuarea in numarul 139 al revistei Money Express
marți, martie 16, 2010
miercuri, martie 03, 2010
Orașul fantomă: un uriaș pariu imobiliar pierdut
Cover-story în revista Money Express (nr. 138):
Pierderi de trei milioane de euro pe lună: iată deznodământul pariului imobiliar făcut de investitori în numele birourilor din Pipera. Un întreg oraș, șters aproape complet de pe lista de opțiuni a lumii de afaceri. Dar când și cum ar putea redeveni Pipera o destinație de business?
Dacă Bear Grylls, eroul serialului „Tehnici esențiale de supraviețuire“, difuzat pe Discovery Channel, ar realiza un documentar și despre „supraviețuirea urbană“, probabil că zona de birouri Pipera din București n‑ar fi o alegere din cale afară de surprinzătoare. Drumul spre ceea ce ar fi trebuit să fie un „La Defense“ al micului Paris reprezintă astăzi o aventură extremă pentru temerarii ce se încumetă să ajungă la serviciu. Nu sunt trotuare. Nici treceri de pietoni.
O singură linie de transport în comun, cu o frecvență de 10–20 de minute. Din autobuz cobori direct în stradă. Traversarea în zona benzinăriei OMV e întotdeauna anevoioasă. Nu oprește nimeni. Șoferii sunt iritați și inevitabil blocați în trafic pe cele două benzi înguste ale traseului Petricani – Pipera Tunari. Vizavi de stație, lângă clădirea Cubic Center, o haită de câini te avertizează că ai intrat pe un teritoriu care îi aparține.
Iulia Bertea, angajată la o companie care are sediul în Pipera, scrie cu umor pe blogul său că pentru a răzbate prin zona respectivă ai nevoie de „salopetă de denim, cizme de cauciuc până la șolduri, căciulă rusească cu urechi, șuba de fâș impermeabilă și ochelari de scafandru ca să nu‑ți intre noroiul în ochi“. Bun venit, așadar, în locul în care, în plină exuberanță imobiliară, dezvoltatorii și‑au aruncat șapca peste gard, în speranța că lumea de business îi va urma. Dar după ce criza a golit buzunarele companiilor, gardul a devenit de netrecut. Din promisiunea unui paradis imobiliar, Pipera a devenit un oraș-fantomă.
EFECTUL „BOTTLENECK“. Imaginea este dezolantă: zeci de mii de metri pătrați de birouri pustii, parcări aproape goale, șantiere blocate. Macarele care plâng în soare. Sau în ceață, cum vreți. Gradul mediu de neocupare a zonei este de circa 50%, după estimările consultanților. Chiar 80%, în partea fără infrastructură de transport în comun, estimează reprezentanții gigantului în servicii pe piața de real estate Jones Lang LaSalle. Astăzi, aproape nici o companie nu mai vrea să se mute în Pipera. Managerii spun „angajații m‑ar putea urî pentru asta“ – explică Daniel Fuchs, Managing Partner la firma austriacă de brokeraj imobiliar Spiegelfeld.
Pentru unele firme e și o problemă de reputație. Pipera, în viziunea acestor clienți, „este o zonă undeva unde se termină Bucureștiul“, subliniază Fuchs argumentele de care s‑a lovit în negocierile pentru închirierea Pipera Business Center, dezvoltată de austriecii de la S+B Gruppe. După aproape un an de întâlniri și discuții, doar 30% din suprafața de 13.000 de metri pătrați de birouri ai clădirii este ocupată, deși proiectul se află în imediata apropiere a metroului.
Clienții reacționează emoțional când aud de zonă: chiar dacă prezentarea îi convinge că proiectul are o calitate excelentă, că nu e în partea fără infrastructură, că are acces la tramvai și la metrou, întâlnirile se termină de obicei cu un zâmbet de complezență. „S‑a creat un efect tip bottleneck“ („gât de sticlă“ – termen tehnic ce definește o reducere a capacității unui sistem provocată de un blocaj al unei componente a sistemului – n.r.) –, în sensul că dezavantajele dezvoltărilor din partea lipsită de infrastructură (Petricani – Pipera Tunari) afectează percepția față de întreaga zonă, explică reprezentantul Spiegelfeld.
Aproape nici o strategie de negociere nu a dat rezultatul așteptat: potențialii chiriași nu s‑au lăsat convinși nici de reducerea chiriei, nici de pachetele de gratuități incluse în ofertă sau de alte tipuri de bonusuri. Dincolo de ofertele pentru chiriași, Spiegelfeld a inițiat colaborări cu agenții importante și cu brokeri cunoscuți în piață, cărora le‑a prezentat clădirea și le‑a făcut oferte speciale de comisioane și de bonusuri. „Am fost foarte deschiși, nu am insistat să păstrăm exclusivitatea“, subliniază Fuchs.
Cu toate acestea, firmele preferă să renegocieze contractele și să rămână în vechile sedii sau să obțină chirii și condiții convenabile în zone mai accesibile.
ȘOCUL CRIZEI. Dar cum au ajuns dezvoltatorii să îngroape investiții de sute de milioane de euro într‑un oraș pustiu, condamnat deocamdată la izolare? Pariul lor, înainte de criză, a fost că zona se va dezvolta. Se anunța autostrada București – Brașov, se așteptau investiția în șoseaua de centură și proiectul de extindere a benzilor pe ruta Pipera‑Tunari. „Erau în plan zeci de mii de apartamente. În acest context, totul părea să aibă sens“, spune Daniel Fuchs.
Pe aceste premise, prețul terenurilor din zonă a crescut într‑un ritm amețitor; investitorii s‑au aruncat să cumpere tot. Acum, aproape toate terenurile libere de construcții din aria Pipera – Voluntari sunt deținute de speculatori. În acea perioadă, în 2005–2006, când au decis să investească în Pipera, terenurile erau la început de 50 de euro pe metru pătrat, apoi 100 de euro, și au ajuns destul de repede la 300 de euro. Chiar și acesta părea un preț rezonabil în comparație cu Floreasca, unde prețurile ajunseseră și la 2.000 de euro pe metru pătrat.
„Cei care au avut intuiția unor plasamente imobiliare și‑au zis: «OK, aici este liber, hai să cumpărăm. Ar putea fi o zonă de birouri»“, povestește Daniel Fuchs. „Dar singurul motiv pentru care aici a început o avalanșă de dezvoltări de clădiri de business este faptul că terenurile din București deveniseră prea scumpe“, adaugă managerul austriac.
La început, investiția părea o carte câștigătoare: chiria în zonă a atins un maxim de 15 euro pe metru pătrat în 2008. Spirala prețurilor și‑a continuat ascensiunea. Tot în 2008 terenurile ajungeau și la 600 de euro pe metru pătrat și, în câteva cazuri, chiar până la 1.000 de euro. Acesta a fost pragul de sus: terenul a devenit prea scump, infrastructura nu a fost ajustată, a apărut criza și totul s‑a oprit.
Pentru un dezvoltator, a fost ca și cum ar fi sărit dintr‑un tren accelerat și s‑ar fi izbit cu capul de stâlpul de pe margine. Tot ce și‑ar mai fi putut dori, în aceste condiții, era să rămână în viață. „Jucătorii din piață s‑au trezit brusc într‑o realitate extrem de dură, iar mulți dintre ei nu erau pregătiți“, spune Fuchs.
GOLGOTA ANGAJAȚILOR: După impactul crizei și stoparea investițiilor acolo, companiile care deja se mutaseră în zonă s‑au confruntat, printre altele, și cu dificultatea de a‑și aduce angajații la serviciu. Costurile cu personalul au crescut. Spre exemplu, compania de telefonie mobilă Vodafone, care are sediul tehnic pe șoseaua Petricani, a pus la dispoziția salariaților microbuze private. „Sigur că ne confruntăm și noi cu problema infrastructurii, ca majoritatea angajaților la firme care au sedii în Pipera“, spune Lidia Solomon, director de PR la Vodafone.
Același lucru s‑a întâmplat și în cazul Coca-Cola HBC România, care are birourile în aceeași zonă, în clădirea Global City. „Am pus în practică un sistem de transport din oraș către birourile noastre și înapoi“, explică Laura Sgârcitu, care se ocupă de comunicarea Coca-Cola HBC.
Companiile care au sediile în această zonă au descoperit că pot apărea probleme cu personalul, pentru că scade atractivitatea jobului. Iulia Bertea scrie pe blogul ei că, dacă vrei să te sinucizi în Pipera, șansele de reușită sunt de 100%. „Puteți fi siguri că nici o ambulanță sau mașină de pompieri nu va ajunge la timp ca să vă salveze“, ne asigură ea.
În contextul în care managerii au fost nevoiți să renunțe la prime și la bonusuri, spune Cătălina Jigman, Head of Office Agency la CBRE Eurisko, relocarea într‑o zonă mai ușor accesibilă este privită acum ca o investiție în motivația angajaților. „Abia acum oamenii de afaceri au realizat că Pipera nu este o zonă convenabilă. E clar că infrastructura nu poate susține spații de birouri de sute de mii de metri pătrați“, adaugă Daniel Fuchs. Astfel, unele companii au început să migreze dinspre periferie spre centru. Să fie aceasta soluția?
DIN PIPERA ÎN VICTORIEI. Să traversăm puțin Bucureștiul din Pipera pe strada Buzești nr. 72, la o aruncătură de băț de Piața Victoriei. Zona zero, ofertă direct de la proprietar: „Două niveluri de spații amenajate cu finisări finale, cu câte 83 mp, preț de închiriere de 1.000 euro (la care se adaugă utilitățile comune de aproximativ 300 RON/ lună)“. Este vorba despre o construcție nouă, în imediata apropiere a clădirii Premium Point.
„Căutăm chiriași din august. Ne‑au sunat mai multe firme interesate, dar nu s‑a finalizat nici un contract pentru aceste spații“, spune Mirela Pop, directorul departamentului administrativ al SC Lotus Services and Trading, proprietarul clădirii din Buzești. Site-urile agențiilor imobiliare sunt pline de astfel de oferte: 10–15 euro pe metru pătrat, pentru birouri clasa B+ sau chiar clasa A, situate ultracentral. În mod oficial, prețul zonei a ajuns undeva pe la 19–20 de euro pe metru pătrat, de la 22–25 de euro în 2008, însă Mirela Pop crede că tranzacțiile se fac la sume mai modeste, chiar și în cazul centrelor tradiționale de business. Nu întâmplător, consultanții cu experiență în piață anunță noi reduceri pentru 2010: 10–15% în zona centrală și 20–25% în zonele periferice, apreciază Marius Scuta, Head of Office Agency la Jones Lang LaSalle.
De altfel, coordonatele de pe piața închirierilor de birouri s‑au schimbat încă de anul trecut; dacă în 2008 proprietarii erau cei care stabileau regulile, acum cei care bat cu pumnul în masă sunt chiriașii. Numărul opțiunilor a crescut odată cu cel al proiectelor nou livrate în piață. Clienții se lasă curtați. Administratorii supralicitează pachetele de gratuități: contribuții financiare pentru amenajarea birourilor, mobilier sau locuri de parcare gratis, discounturi masive pentru chiriași mari sau chiar scutirea de plată pentru două‑trei luni.
Calitatea face diferența, într‑o piață care s‑a schimbat radical în ultimul an, spun consultanții de la LaSalle. „Dacă ne uităm la clădirile din centru, în afară de cele care sunt complet goale, cam toate clădirile de birouri au spații goale. Sunt ca un fel de șvaițer“, spune Marius Scuta. Birourile părăsite se văd în Victoria Business Center, Europe House, America House sau Premium Point. Cam 15% din spațiile de birouri situate în Central Business District au rămas goale, estimează Scuta.
„Mă refer la cele care au chiriași, pentru că, dacă includem și clădirile complet goale, acest procent crește sensibil“. Printre cele mai cunoscute spații complet goale sunt două construcții noi pe strada Buzești, înghețate la stadiul de finisaje din cauza problemelor de finanțare, care însumează 13–14.000 de metri pătrați, o altă construcție aflată în proximitatea Pieței Victoria, pe Strada Sevastopol, care are 11.000 de metri pătrați, și turnul Bucharest Tower Center, blocat de probleme juridice.
PE URMA BANILOR. Un calcul grosso modo, bazat pe valori medii ale chiriilor din București, indica o piață de 200–225 de milioane de euro în 2008, după calculele unei multinaționale cu reputație, DTZ Echinox, dar și ale unui cunoscut jucător autohton pe piața de consultanță, Real Time. Cifrele înaintate sunt însă destul de aproximative, spun reprezentanții celor două agenții. Asta pentru că sunt rezultatul unei ecuații în care intră prea multe necunoscute: sumele la care se încheie tranzacțiile.
Fiecare agenție în parte păstrează confidențialitatea în privința contractelor pe care le intermediază. Se negociază la sânge, dar în spatele ușilor închise. Chiria este diferită de la client la client. Acesta este unul dintre motivele pentru care consultanții evită să facă o estimare clară a volumului pieței. Cert este că deal‑urile semnate au scăzut, în 2009, la circa 45% față de anul anterior, apreciază Marius Scuta. Per total, peste 60% din sumele vehiculate în piață în 2008 au dispărut, un an mai târziu, din buzunarele proprietarilor de clădiri de birouri, estimează consultantul LaSalle.
Nu‑i adevărat, nu s‑au evaporat, ci s‑au redistribuit, este varianta celor de la DTZ Echinox și de la Real Time, pe fondul apariției a noi și noi spații de închiriere. Dar o realitate care nu poate fi cosmetizată în rapoartele agențiilor arată că prețurile de pornire pentru chiria birourilor au ajuns la aproximativ jumătate din cele vehiculate în 2008. În centrul Capitalei se găsesc spații de birouri cu chirii de 10–12 euro/mp, lucru de neimaginat în urmă cu un an, când firmele plăteau dublu pentru aceleași suprafețe.
SUPRAVIEȚUITORII. Anul 2009 a triat calitatea proiectelor. Vor rămâne pe piață dezvoltatorii care și‑au poziționat corect construcția, cei care au investit în eficiența termică a clădirilor, în calitatea finisajelor, dar și în locurile de parcare. Aceștia sunt proprietarii care vor reuși să își asigure un nivel confortabil de cash flow din chirii.
„Cererea pentru standarde de calitate a construcției este foarte mare“, spune Cătălina Jigman de la CBRE Eurisko. Clădirile ineficiente termic au încărcat facturile companiilor cu costuri foarte mari la capitolul service charge. „Vorbim de o medie de 4–4,5 euro pe lună, dar sunt cazuri în care aceste costuri ajung la 7 euro pe lună pe metrul pătrat închiriat“, explică consultantul CBRE Eurisko.
Aici intervine nemulțumirea manifestată de majoritatea chiriașilor. Calitatea și prețul serviciilor de întreținere sunt esențiale în „selecția naturală“ a proiectelor. Sunt cazuri în care costurile de întreținere sunt încă o dată chiria, spune și Brigitte Schmitt, directorul departamentului Property Management de la DTZ Echinox. O explicație ar fi graba dezvoltatorilor de a livra proiecte pe piață, care de multe ori le lasă prea puțin timp pentru o analiză a nevoilor clienților.
„De aceea se întâmplă greșeli pe care dezvoltatorii, unii cu experiență și cu reputație internațională, nu le fac în țările de unde vin. Și dacă au fost făcute, asta s‑a întâmplat acum 20 de ani. Mi se pare ciudat că se repetă greșelile acestea“, adaugă Brigitte Schmitt.
CE VA FI? Când va ajunge din nou Pipera pe harta businessului din Capitală? E o întrebare de un milion de dolari, spune managerul Spiegelfeld. În cazul dezvoltărilor din Petricani – Pipera Tunari, reducerea drastică a chiriilor nu va fi suficientă pentru a readuce businessurile pe linia de plutire, cred consultanții din piață. „Proprietarii de acolo au umblat deja foarte mult la chirii“, explică Marius Scuta. Salvarea afacerilor în zonă ar putea veni din decizia oamenilor de afaceri de a face investiții suplimentare în calitatea clădirii ca să atragă astfel multinaționalele.
Dar nu este suficient. Infrastructura rămâne marea problemă în Pipera. La acest capitol, mingea este în terenul autorităților locale. „Presiunea dezvoltatorilor și a proprietarilor asupra Primăriei Generale, pe acest subiect, e foarte mare. Dar eu cred că refacerea infrastructurii va dura“, adaugă Marius Scuta.
În privința evoluției generale a pieței imobiliare în România, Daniel Fuchs este mai degrabă pesimist. Nu crede că prețurile au atins încă pragul de jos. Deja, din 2007, se discuta despre o stagnare sau chiar despre o scădere a pieței, pentru că prețurile atinseseră niveluri nesustenabile. În România piața s‑a inflamat rapid, iar căderea e pe măsură. Prețurile au crescut speculativ, iar corecția trebuia să vină. Ghinionul a fost că, peste această corecție care trebuia să vină, s‑a suprapus criza.
Practic, criza a forțat o maturizare a pieței de birouri în special și a celei imobiliare în general în România. Când se va opri declinul? Până la rezolvarea problemelor de infrastructură, este vorba despre redresarea economiei, spun consultanții la unison. Care depinde în mare măsură de refacerea economiilor vest‑europene, pentru ca fluxul de investiții să fie din nou direcționat către Europa de Est. România, față de piețele vecine, are norocul de a fi o piață mare, iar acest lucru i‑ar putea garanta o recuperare mai rapidă, proporțională cu interesul investitorilor vest‑europeni.
Până atunci însă, dacă aveți drum prin Pipera, citiți un ghid de supraviețuire sau urmăriți‑l pe Bear Grylls la Discovery Channel. S‑ar putea să vă fie de folos.
---------------------------------------------------------------------
Imaginea pieţei
Paradoxal, 2009 – privit deocamdată drept anul de vârf al crizei – a fost și cel al livrărilor de proiecte noi în piața de birouri: peste 400.000 de metri pătrați au fost dați în folosință anul trecut.
1. SPAȚII DISPONIBILE. Stocul total de birouri a ajuns în București la sfârșitul anului trecut la 1,6 milioane de metri pătrați, după datele DTZ Echinox, 1,74 milioane de metri pătrați, potrivit CBRE Eurisko, și 1,65 milioane de metri pătrați, conform Real Time. Circa o treime din întreaga suprafață de birouri, adică 535.000 metri pătrați, se află în Pipera, zona cu gradul cel mai mare de neocupare (cca. 50%).
2. GRADUL DE NEOCUPARE. La sfârșitul lui 2009, 16,5% din totalul birourilor din Capitală erau neocupate, după estimările CBRE Eurisko. Este cel mai mare grad de neocupare atins vreodată în București. Firma autohtonă de consultanță Real Time dă, însă, altă cifră: gradul de neocupare ar fi atins 25% la finalul anului trecut.
3. VOLUMUL PIEȚEI. Jucătorii de pe piața de consultanță imobiliară ezită să dea o cifră exactă a volumului pieței de birouri. DTZ Echinox înaintează o primă cifră, destul de aproximativă însă, atrag atenția reprezentanții multinaționalei: 200 de milioane de euro – încasări totale în 2008, anul de vârf al pieței. După estimările Real Time, piața ar fi atins circa 225 de milioane de euro în 2008 și a ajuns la 235 de milioane de euro în 2009, pe fondul creșterii suprafeței totale închiriabile.
4. CEA MAI MARE TRANZACȚIE. City Gate, proiectul nou inaugurat lângă Casa Presei, deține recordul absolut al tranzacțiilor din ultimul an. Luna trecută, Rompetrol și‑a reunit birourile în City Gate: 9.300 de metri pătrați închiriați în clădirea de birouri pentru cinci ani. Tranzacția a fost estimată la 11 milioane de euro, sumă pe care o va încasa proprietarul clădirii pe toată durata derulării contractului.
---------------------------------------------------------------------
Pipera, ghid de supraviețuire
Despre cum se trăiește, munceşte și călătoreşte în Pipera‑Tunari vorbeşte cu umor pe blogul său Iulia Bertea, unul dintre angajații exasperați de aventura zilnică a drumului spre și dinspre job. Iată câteva recomandări ale Iuliei către cei care țin să iasă teferi din excursia în Pipera:
CUM AJUNGEM
Întrebare: Ce tip de mașină recomandați pentru a tranzita șoseaua Petricani – Pipera Tunari?
Răspuns: Un Hummer cu șenile de tanc.
Întrebare: Bun, atunci pot să merg pe jos?
Răspuns: Desigur, există o mare varietate de șanțuri pline de noroi pe unde aveți șansa să nu vă calce decât mașinile care merg pe contrasens.
Întrebare: Am auzit că s‑a deschis pasajul Pipera, acum nu se circulă mai bine?
Răspuns: Așa e, înainte se stătea pe o bandă, acum se stă pe două benzi.
CUM REZISTĂM
Întrebare: Cum trebuie să mă îmbrac ca să mă duc la serviciu în Pipera?
Răspuns: Salopetă de denim, cizme de cauciuc până la șolduri, căciulă rusească cu urechi, șuba de fâș impermeabilă, ochelari de scafandru ca să nu vă intre noroiul în ochi.
Întrebare: Vreau să mă sinucid, ce mă sfătuiți?
Răspuns: Indiferent de metodă, în Pipera puteți fi sigur că nici o ambulanță sau mașină de pompieri nu va ajunge la timp ca să vă salveze.
ALTE OPȚIUNI
Întrebare: Dacă lucrez în Pipera, e ok să‑mi stabilesc după serviciu un program cu oră fixă (ex. bilet la teatru sau film, programare la doctor)?
Răspuns: Ha, ha, ha, ha, ha.
Întrebare: Vreau să‑mi iau casă în Pipera, ce‑mi recomandați?
Răspuns: Nu răspundem la întrebări absurde sau tendențioase.
Pierderi de trei milioane de euro pe lună: iată deznodământul pariului imobiliar făcut de investitori în numele birourilor din Pipera. Un întreg oraș, șters aproape complet de pe lista de opțiuni a lumii de afaceri. Dar când și cum ar putea redeveni Pipera o destinație de business?
Dacă Bear Grylls, eroul serialului „Tehnici esențiale de supraviețuire“, difuzat pe Discovery Channel, ar realiza un documentar și despre „supraviețuirea urbană“, probabil că zona de birouri Pipera din București n‑ar fi o alegere din cale afară de surprinzătoare. Drumul spre ceea ce ar fi trebuit să fie un „La Defense“ al micului Paris reprezintă astăzi o aventură extremă pentru temerarii ce se încumetă să ajungă la serviciu. Nu sunt trotuare. Nici treceri de pietoni.
O singură linie de transport în comun, cu o frecvență de 10–20 de minute. Din autobuz cobori direct în stradă. Traversarea în zona benzinăriei OMV e întotdeauna anevoioasă. Nu oprește nimeni. Șoferii sunt iritați și inevitabil blocați în trafic pe cele două benzi înguste ale traseului Petricani – Pipera Tunari. Vizavi de stație, lângă clădirea Cubic Center, o haită de câini te avertizează că ai intrat pe un teritoriu care îi aparține.
Iulia Bertea, angajată la o companie care are sediul în Pipera, scrie cu umor pe blogul său că pentru a răzbate prin zona respectivă ai nevoie de „salopetă de denim, cizme de cauciuc până la șolduri, căciulă rusească cu urechi, șuba de fâș impermeabilă și ochelari de scafandru ca să nu‑ți intre noroiul în ochi“. Bun venit, așadar, în locul în care, în plină exuberanță imobiliară, dezvoltatorii și‑au aruncat șapca peste gard, în speranța că lumea de business îi va urma. Dar după ce criza a golit buzunarele companiilor, gardul a devenit de netrecut. Din promisiunea unui paradis imobiliar, Pipera a devenit un oraș-fantomă.
EFECTUL „BOTTLENECK“. Imaginea este dezolantă: zeci de mii de metri pătrați de birouri pustii, parcări aproape goale, șantiere blocate. Macarele care plâng în soare. Sau în ceață, cum vreți. Gradul mediu de neocupare a zonei este de circa 50%, după estimările consultanților. Chiar 80%, în partea fără infrastructură de transport în comun, estimează reprezentanții gigantului în servicii pe piața de real estate Jones Lang LaSalle. Astăzi, aproape nici o companie nu mai vrea să se mute în Pipera. Managerii spun „angajații m‑ar putea urî pentru asta“ – explică Daniel Fuchs, Managing Partner la firma austriacă de brokeraj imobiliar Spiegelfeld.
Pentru unele firme e și o problemă de reputație. Pipera, în viziunea acestor clienți, „este o zonă undeva unde se termină Bucureștiul“, subliniază Fuchs argumentele de care s‑a lovit în negocierile pentru închirierea Pipera Business Center, dezvoltată de austriecii de la S+B Gruppe. După aproape un an de întâlniri și discuții, doar 30% din suprafața de 13.000 de metri pătrați de birouri ai clădirii este ocupată, deși proiectul se află în imediata apropiere a metroului.
Clienții reacționează emoțional când aud de zonă: chiar dacă prezentarea îi convinge că proiectul are o calitate excelentă, că nu e în partea fără infrastructură, că are acces la tramvai și la metrou, întâlnirile se termină de obicei cu un zâmbet de complezență. „S‑a creat un efect tip bottleneck“ („gât de sticlă“ – termen tehnic ce definește o reducere a capacității unui sistem provocată de un blocaj al unei componente a sistemului – n.r.) –, în sensul că dezavantajele dezvoltărilor din partea lipsită de infrastructură (Petricani – Pipera Tunari) afectează percepția față de întreaga zonă, explică reprezentantul Spiegelfeld.
Aproape nici o strategie de negociere nu a dat rezultatul așteptat: potențialii chiriași nu s‑au lăsat convinși nici de reducerea chiriei, nici de pachetele de gratuități incluse în ofertă sau de alte tipuri de bonusuri. Dincolo de ofertele pentru chiriași, Spiegelfeld a inițiat colaborări cu agenții importante și cu brokeri cunoscuți în piață, cărora le‑a prezentat clădirea și le‑a făcut oferte speciale de comisioane și de bonusuri. „Am fost foarte deschiși, nu am insistat să păstrăm exclusivitatea“, subliniază Fuchs.
Cu toate acestea, firmele preferă să renegocieze contractele și să rămână în vechile sedii sau să obțină chirii și condiții convenabile în zone mai accesibile.
ȘOCUL CRIZEI. Dar cum au ajuns dezvoltatorii să îngroape investiții de sute de milioane de euro într‑un oraș pustiu, condamnat deocamdată la izolare? Pariul lor, înainte de criză, a fost că zona se va dezvolta. Se anunța autostrada București – Brașov, se așteptau investiția în șoseaua de centură și proiectul de extindere a benzilor pe ruta Pipera‑Tunari. „Erau în plan zeci de mii de apartamente. În acest context, totul părea să aibă sens“, spune Daniel Fuchs.
Pe aceste premise, prețul terenurilor din zonă a crescut într‑un ritm amețitor; investitorii s‑au aruncat să cumpere tot. Acum, aproape toate terenurile libere de construcții din aria Pipera – Voluntari sunt deținute de speculatori. În acea perioadă, în 2005–2006, când au decis să investească în Pipera, terenurile erau la început de 50 de euro pe metru pătrat, apoi 100 de euro, și au ajuns destul de repede la 300 de euro. Chiar și acesta părea un preț rezonabil în comparație cu Floreasca, unde prețurile ajunseseră și la 2.000 de euro pe metru pătrat.
„Cei care au avut intuiția unor plasamente imobiliare și‑au zis: «OK, aici este liber, hai să cumpărăm. Ar putea fi o zonă de birouri»“, povestește Daniel Fuchs. „Dar singurul motiv pentru care aici a început o avalanșă de dezvoltări de clădiri de business este faptul că terenurile din București deveniseră prea scumpe“, adaugă managerul austriac.
La început, investiția părea o carte câștigătoare: chiria în zonă a atins un maxim de 15 euro pe metru pătrat în 2008. Spirala prețurilor și‑a continuat ascensiunea. Tot în 2008 terenurile ajungeau și la 600 de euro pe metru pătrat și, în câteva cazuri, chiar până la 1.000 de euro. Acesta a fost pragul de sus: terenul a devenit prea scump, infrastructura nu a fost ajustată, a apărut criza și totul s‑a oprit.
Pentru un dezvoltator, a fost ca și cum ar fi sărit dintr‑un tren accelerat și s‑ar fi izbit cu capul de stâlpul de pe margine. Tot ce și‑ar mai fi putut dori, în aceste condiții, era să rămână în viață. „Jucătorii din piață s‑au trezit brusc într‑o realitate extrem de dură, iar mulți dintre ei nu erau pregătiți“, spune Fuchs.
GOLGOTA ANGAJAȚILOR: După impactul crizei și stoparea investițiilor acolo, companiile care deja se mutaseră în zonă s‑au confruntat, printre altele, și cu dificultatea de a‑și aduce angajații la serviciu. Costurile cu personalul au crescut. Spre exemplu, compania de telefonie mobilă Vodafone, care are sediul tehnic pe șoseaua Petricani, a pus la dispoziția salariaților microbuze private. „Sigur că ne confruntăm și noi cu problema infrastructurii, ca majoritatea angajaților la firme care au sedii în Pipera“, spune Lidia Solomon, director de PR la Vodafone.
Același lucru s‑a întâmplat și în cazul Coca-Cola HBC România, care are birourile în aceeași zonă, în clădirea Global City. „Am pus în practică un sistem de transport din oraș către birourile noastre și înapoi“, explică Laura Sgârcitu, care se ocupă de comunicarea Coca-Cola HBC.
Companiile care au sediile în această zonă au descoperit că pot apărea probleme cu personalul, pentru că scade atractivitatea jobului. Iulia Bertea scrie pe blogul ei că, dacă vrei să te sinucizi în Pipera, șansele de reușită sunt de 100%. „Puteți fi siguri că nici o ambulanță sau mașină de pompieri nu va ajunge la timp ca să vă salveze“, ne asigură ea.
În contextul în care managerii au fost nevoiți să renunțe la prime și la bonusuri, spune Cătălina Jigman, Head of Office Agency la CBRE Eurisko, relocarea într‑o zonă mai ușor accesibilă este privită acum ca o investiție în motivația angajaților. „Abia acum oamenii de afaceri au realizat că Pipera nu este o zonă convenabilă. E clar că infrastructura nu poate susține spații de birouri de sute de mii de metri pătrați“, adaugă Daniel Fuchs. Astfel, unele companii au început să migreze dinspre periferie spre centru. Să fie aceasta soluția?
DIN PIPERA ÎN VICTORIEI. Să traversăm puțin Bucureștiul din Pipera pe strada Buzești nr. 72, la o aruncătură de băț de Piața Victoriei. Zona zero, ofertă direct de la proprietar: „Două niveluri de spații amenajate cu finisări finale, cu câte 83 mp, preț de închiriere de 1.000 euro (la care se adaugă utilitățile comune de aproximativ 300 RON/ lună)“. Este vorba despre o construcție nouă, în imediata apropiere a clădirii Premium Point.
„Căutăm chiriași din august. Ne‑au sunat mai multe firme interesate, dar nu s‑a finalizat nici un contract pentru aceste spații“, spune Mirela Pop, directorul departamentului administrativ al SC Lotus Services and Trading, proprietarul clădirii din Buzești. Site-urile agențiilor imobiliare sunt pline de astfel de oferte: 10–15 euro pe metru pătrat, pentru birouri clasa B+ sau chiar clasa A, situate ultracentral. În mod oficial, prețul zonei a ajuns undeva pe la 19–20 de euro pe metru pătrat, de la 22–25 de euro în 2008, însă Mirela Pop crede că tranzacțiile se fac la sume mai modeste, chiar și în cazul centrelor tradiționale de business. Nu întâmplător, consultanții cu experiență în piață anunță noi reduceri pentru 2010: 10–15% în zona centrală și 20–25% în zonele periferice, apreciază Marius Scuta, Head of Office Agency la Jones Lang LaSalle.
De altfel, coordonatele de pe piața închirierilor de birouri s‑au schimbat încă de anul trecut; dacă în 2008 proprietarii erau cei care stabileau regulile, acum cei care bat cu pumnul în masă sunt chiriașii. Numărul opțiunilor a crescut odată cu cel al proiectelor nou livrate în piață. Clienții se lasă curtați. Administratorii supralicitează pachetele de gratuități: contribuții financiare pentru amenajarea birourilor, mobilier sau locuri de parcare gratis, discounturi masive pentru chiriași mari sau chiar scutirea de plată pentru două‑trei luni.
Calitatea face diferența, într‑o piață care s‑a schimbat radical în ultimul an, spun consultanții de la LaSalle. „Dacă ne uităm la clădirile din centru, în afară de cele care sunt complet goale, cam toate clădirile de birouri au spații goale. Sunt ca un fel de șvaițer“, spune Marius Scuta. Birourile părăsite se văd în Victoria Business Center, Europe House, America House sau Premium Point. Cam 15% din spațiile de birouri situate în Central Business District au rămas goale, estimează Scuta.
„Mă refer la cele care au chiriași, pentru că, dacă includem și clădirile complet goale, acest procent crește sensibil“. Printre cele mai cunoscute spații complet goale sunt două construcții noi pe strada Buzești, înghețate la stadiul de finisaje din cauza problemelor de finanțare, care însumează 13–14.000 de metri pătrați, o altă construcție aflată în proximitatea Pieței Victoria, pe Strada Sevastopol, care are 11.000 de metri pătrați, și turnul Bucharest Tower Center, blocat de probleme juridice.
PE URMA BANILOR. Un calcul grosso modo, bazat pe valori medii ale chiriilor din București, indica o piață de 200–225 de milioane de euro în 2008, după calculele unei multinaționale cu reputație, DTZ Echinox, dar și ale unui cunoscut jucător autohton pe piața de consultanță, Real Time. Cifrele înaintate sunt însă destul de aproximative, spun reprezentanții celor două agenții. Asta pentru că sunt rezultatul unei ecuații în care intră prea multe necunoscute: sumele la care se încheie tranzacțiile.
Fiecare agenție în parte păstrează confidențialitatea în privința contractelor pe care le intermediază. Se negociază la sânge, dar în spatele ușilor închise. Chiria este diferită de la client la client. Acesta este unul dintre motivele pentru care consultanții evită să facă o estimare clară a volumului pieței. Cert este că deal‑urile semnate au scăzut, în 2009, la circa 45% față de anul anterior, apreciază Marius Scuta. Per total, peste 60% din sumele vehiculate în piață în 2008 au dispărut, un an mai târziu, din buzunarele proprietarilor de clădiri de birouri, estimează consultantul LaSalle.
Nu‑i adevărat, nu s‑au evaporat, ci s‑au redistribuit, este varianta celor de la DTZ Echinox și de la Real Time, pe fondul apariției a noi și noi spații de închiriere. Dar o realitate care nu poate fi cosmetizată în rapoartele agențiilor arată că prețurile de pornire pentru chiria birourilor au ajuns la aproximativ jumătate din cele vehiculate în 2008. În centrul Capitalei se găsesc spații de birouri cu chirii de 10–12 euro/mp, lucru de neimaginat în urmă cu un an, când firmele plăteau dublu pentru aceleași suprafețe.
SUPRAVIEȚUITORII. Anul 2009 a triat calitatea proiectelor. Vor rămâne pe piață dezvoltatorii care și‑au poziționat corect construcția, cei care au investit în eficiența termică a clădirilor, în calitatea finisajelor, dar și în locurile de parcare. Aceștia sunt proprietarii care vor reuși să își asigure un nivel confortabil de cash flow din chirii.
„Cererea pentru standarde de calitate a construcției este foarte mare“, spune Cătălina Jigman de la CBRE Eurisko. Clădirile ineficiente termic au încărcat facturile companiilor cu costuri foarte mari la capitolul service charge. „Vorbim de o medie de 4–4,5 euro pe lună, dar sunt cazuri în care aceste costuri ajung la 7 euro pe lună pe metrul pătrat închiriat“, explică consultantul CBRE Eurisko.
Aici intervine nemulțumirea manifestată de majoritatea chiriașilor. Calitatea și prețul serviciilor de întreținere sunt esențiale în „selecția naturală“ a proiectelor. Sunt cazuri în care costurile de întreținere sunt încă o dată chiria, spune și Brigitte Schmitt, directorul departamentului Property Management de la DTZ Echinox. O explicație ar fi graba dezvoltatorilor de a livra proiecte pe piață, care de multe ori le lasă prea puțin timp pentru o analiză a nevoilor clienților.
„De aceea se întâmplă greșeli pe care dezvoltatorii, unii cu experiență și cu reputație internațională, nu le fac în țările de unde vin. Și dacă au fost făcute, asta s‑a întâmplat acum 20 de ani. Mi se pare ciudat că se repetă greșelile acestea“, adaugă Brigitte Schmitt.
CE VA FI? Când va ajunge din nou Pipera pe harta businessului din Capitală? E o întrebare de un milion de dolari, spune managerul Spiegelfeld. În cazul dezvoltărilor din Petricani – Pipera Tunari, reducerea drastică a chiriilor nu va fi suficientă pentru a readuce businessurile pe linia de plutire, cred consultanții din piață. „Proprietarii de acolo au umblat deja foarte mult la chirii“, explică Marius Scuta. Salvarea afacerilor în zonă ar putea veni din decizia oamenilor de afaceri de a face investiții suplimentare în calitatea clădirii ca să atragă astfel multinaționalele.
Dar nu este suficient. Infrastructura rămâne marea problemă în Pipera. La acest capitol, mingea este în terenul autorităților locale. „Presiunea dezvoltatorilor și a proprietarilor asupra Primăriei Generale, pe acest subiect, e foarte mare. Dar eu cred că refacerea infrastructurii va dura“, adaugă Marius Scuta.
În privința evoluției generale a pieței imobiliare în România, Daniel Fuchs este mai degrabă pesimist. Nu crede că prețurile au atins încă pragul de jos. Deja, din 2007, se discuta despre o stagnare sau chiar despre o scădere a pieței, pentru că prețurile atinseseră niveluri nesustenabile. În România piața s‑a inflamat rapid, iar căderea e pe măsură. Prețurile au crescut speculativ, iar corecția trebuia să vină. Ghinionul a fost că, peste această corecție care trebuia să vină, s‑a suprapus criza.
Practic, criza a forțat o maturizare a pieței de birouri în special și a celei imobiliare în general în România. Când se va opri declinul? Până la rezolvarea problemelor de infrastructură, este vorba despre redresarea economiei, spun consultanții la unison. Care depinde în mare măsură de refacerea economiilor vest‑europene, pentru ca fluxul de investiții să fie din nou direcționat către Europa de Est. România, față de piețele vecine, are norocul de a fi o piață mare, iar acest lucru i‑ar putea garanta o recuperare mai rapidă, proporțională cu interesul investitorilor vest‑europeni.
Până atunci însă, dacă aveți drum prin Pipera, citiți un ghid de supraviețuire sau urmăriți‑l pe Bear Grylls la Discovery Channel. S‑ar putea să vă fie de folos.
---------------------------------------------------------------------
Imaginea pieţei
Paradoxal, 2009 – privit deocamdată drept anul de vârf al crizei – a fost și cel al livrărilor de proiecte noi în piața de birouri: peste 400.000 de metri pătrați au fost dați în folosință anul trecut.
1. SPAȚII DISPONIBILE. Stocul total de birouri a ajuns în București la sfârșitul anului trecut la 1,6 milioane de metri pătrați, după datele DTZ Echinox, 1,74 milioane de metri pătrați, potrivit CBRE Eurisko, și 1,65 milioane de metri pătrați, conform Real Time. Circa o treime din întreaga suprafață de birouri, adică 535.000 metri pătrați, se află în Pipera, zona cu gradul cel mai mare de neocupare (cca. 50%).
2. GRADUL DE NEOCUPARE. La sfârșitul lui 2009, 16,5% din totalul birourilor din Capitală erau neocupate, după estimările CBRE Eurisko. Este cel mai mare grad de neocupare atins vreodată în București. Firma autohtonă de consultanță Real Time dă, însă, altă cifră: gradul de neocupare ar fi atins 25% la finalul anului trecut.
3. VOLUMUL PIEȚEI. Jucătorii de pe piața de consultanță imobiliară ezită să dea o cifră exactă a volumului pieței de birouri. DTZ Echinox înaintează o primă cifră, destul de aproximativă însă, atrag atenția reprezentanții multinaționalei: 200 de milioane de euro – încasări totale în 2008, anul de vârf al pieței. După estimările Real Time, piața ar fi atins circa 225 de milioane de euro în 2008 și a ajuns la 235 de milioane de euro în 2009, pe fondul creșterii suprafeței totale închiriabile.
4. CEA MAI MARE TRANZACȚIE. City Gate, proiectul nou inaugurat lângă Casa Presei, deține recordul absolut al tranzacțiilor din ultimul an. Luna trecută, Rompetrol și‑a reunit birourile în City Gate: 9.300 de metri pătrați închiriați în clădirea de birouri pentru cinci ani. Tranzacția a fost estimată la 11 milioane de euro, sumă pe care o va încasa proprietarul clădirii pe toată durata derulării contractului.
---------------------------------------------------------------------
Pipera, ghid de supraviețuire
Despre cum se trăiește, munceşte și călătoreşte în Pipera‑Tunari vorbeşte cu umor pe blogul său Iulia Bertea, unul dintre angajații exasperați de aventura zilnică a drumului spre și dinspre job. Iată câteva recomandări ale Iuliei către cei care țin să iasă teferi din excursia în Pipera:
CUM AJUNGEM
Întrebare: Ce tip de mașină recomandați pentru a tranzita șoseaua Petricani – Pipera Tunari?
Răspuns: Un Hummer cu șenile de tanc.
Întrebare: Bun, atunci pot să merg pe jos?
Răspuns: Desigur, există o mare varietate de șanțuri pline de noroi pe unde aveți șansa să nu vă calce decât mașinile care merg pe contrasens.
Întrebare: Am auzit că s‑a deschis pasajul Pipera, acum nu se circulă mai bine?
Răspuns: Așa e, înainte se stătea pe o bandă, acum se stă pe două benzi.
CUM REZISTĂM
Întrebare: Cum trebuie să mă îmbrac ca să mă duc la serviciu în Pipera?
Răspuns: Salopetă de denim, cizme de cauciuc până la șolduri, căciulă rusească cu urechi, șuba de fâș impermeabilă, ochelari de scafandru ca să nu vă intre noroiul în ochi.
Întrebare: Vreau să mă sinucid, ce mă sfătuiți?
Răspuns: Indiferent de metodă, în Pipera puteți fi sigur că nici o ambulanță sau mașină de pompieri nu va ajunge la timp ca să vă salveze.
ALTE OPȚIUNI
Întrebare: Dacă lucrez în Pipera, e ok să‑mi stabilesc după serviciu un program cu oră fixă (ex. bilet la teatru sau film, programare la doctor)?
Răspuns: Ha, ha, ha, ha, ha.
Întrebare: Vreau să‑mi iau casă în Pipera, ce‑mi recomandați?
Răspuns: Nu răspundem la întrebări absurde sau tendențioase.
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
